Адвокатське бюро Марка Бєлкіна «Еталон»
img016

Written on 03.07.2016   By   in Публікації

БЄЛКІН М.Л.
адвокат, кандидат юридичних наук

ПРИПИНЕННЯ ІПОТЕКИ В РАЗІ
ВИЗНАННЯ ПРИЛЮДНИХ ТОРГІВ ТАКИМИ, ЩО НЕ ВІДБУЛИСЯ:

ПРОБЛЕМИ І ПРАКТИКА ЗАСТОСУВАННЯ СТАТТІ 49 ЗАКОНУ УКРАЇНИ «ПРО ІПОТЕКУ»

Законодавство України достатньо ґрунтовно регулює відносини іпотеки, разом із тим деякі питання іпотеки регламентуються на неналежному рівні, що призводить до порушення прав фізичних та юридичних осіб. Одним з таких питань є припинення правовідносин іпотеки. Нечіткість нормативного регулювання призводить до правових колізій та різного правозастосування в судах України, порушення прав іпотекодавця та зловживання правами іпотекодержателем.

Отже, проблеми припинення правовідношень іпотеки є актуальними.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека – вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Стаття 3 Закону України «Про іпотеку» передбачає що у разі порушення боржником основного зобов’язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у встановленому законом порядку або зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.

Статтею 9 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя:

– зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки;

– передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку;

– відчужувати предмет іпотеки;

– передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Таким чином, факт наявності правовідносин іпотеки суттєво обмежує право власності на майно, зокрема право розпоряджатися власним майном. При цьому тягар утримання майна залишається за іпотекодавцем. Крім того, стаття 8 Закону України «Про іпотеку» покладає на іпотекодавця обов’язок застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування, якщо іпотечним договором цей обов’язок не покладено на іпотекодержателя.

Згідно ст. 33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. А у відповідності до ч. 1 ст. 49 Закону України «Про іпотеку», протягом десяти днів з дня оголошення прилюдних торгів такими, що не відбулися, іпотекодержателі та інші кредитори боржника відповідно до пріоритету їх зареєстрованих вимог, мають право придбати предмет іпотеки за початковою ціною, шляхом заліку своїх забезпечених вимог в рахунок ціни майна.

Непоодинокі випадки коли після проведення третіх прилюдних торгів (за попередньою редакцією закону – других), які не відбулися, іпотекодержатель не реалізує своє право придбати предмет іпотеки за початковою ціною, шляхом заліку своїх забезпечених вимог в рахунок ціни майна. При цьому, правовідносини іпотеки зберігаються, обтяження майна залишаються в силі, обов’язки іпотекодавця передбачені статтями 8, 9 Закону України «Про іпотеку» зберігаються, але також зберігається обов’язок утримання майна (нести витрати, пов’язані із оподаткуванням, страхуванням, ремонтом та інші).

Таким чином, не реалізація права іпотекодержателя задовольнити свої вимоги шляхом придбання предмету іпотеки за початковою ціною, шляхом заліку своїх забезпечених вимог в рахунок ціни майна, порушують право іпотекодавця розпоряджатися своїм майном. З точки зору автора, відмова іпотекодержателя від права задовольнити свої вимоги є зловживанням правом. А відповідно до статті 13 Цивільного кодексу України, у разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою – п’ятою цієї статті, суд може зобов’язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом.

Подальше існування іпотеки та відмова від реалізації іпотакодержателем права отримати майно у власність, порушує права іпотекодавця як власника на вільне розпорядження належним йому майном, гарантоване йому статтею 319 Цивільного кодексу України, обмежуючи його право на розпорядження, необхідністю згоди на таке розпорядження іпотекодержателя, у відповідності до ст. 9 Закону України « Про іпотеку», а також зобов’язує іпотекодавця утримувати майно, а також страхувати заставлене майно у відповідності до статті 8 Закону України «Про іпотеку».

Для відновлення права іпотекодавця повноцінно розпоряджатися своїм майном необхідно припинити правовідношення іпотеки. Відповідно до ст. 17 Закону України «Про іпотеку», іпотека припиняється у разі:

– припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору;

– реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону;

– набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;

– визнання іпотечного договору недійсним;

– знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється;

– з інших підстав, передбачених цим Законом.

Зазначене свідчить, що законом України «Про іпотеку» можуть бути встановлені інші підстави для припинення іпотеки, ніж ті що прямо зазначені у статті 17 цього закону. Така підстава, зокрема, міститься у частині 3 статті 49 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої, якщо іпотекодержатель не скористався правом, передбаченим частиною першою цієї статті, за результатами третіх прилюдних торгів, іпотека може бути припиненою за рішення суду. Однак вислів «може бути припиненою» створює умови широкого розсуду суду і правової невизначеності, оскільки заздалегідь не можна передбачити, як буде вирішена вимога припинення іпотеки.

Водночас, згідно ст. 391 Цивільного кодексу України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Згідно ст. 16 Цивільного кодексу України, способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, припинення правовідношення.

Таким чином, звернення до суду з позовом про припинення правовідносин іпотеки є єдиним легітимним способом відновити права іпотекодавця. Хоча, на жаль, в судовій практиці існують також рішення, якими в аналогічних випадках суди відмовляють в задоволенні позовних заяв щодо припинення правовідносин іпотеки. Тому позтьтвний досвід відповідних судових спорів заслуговує на увагу.

Варто також зазначити, що норму ч. 3 ст. 49 Закону України «Про іпотеку» слід розглядати у системному зв’язку із статтею 62 (у попередній редакції – статтею 61) Закону України «Про виконавче провадження». Згідно цим статтям у відповідних редакціях, у разі якщо в місячний строк з дня проведення повторної уцінки майно не реалізовано на прилюдних торгах, аукціонах або на комісійних умовах, державний виконавець повідомляє про це стягувачу і пропонує йому вирішити питання про залишення за собою нереалізованого майна, крім майна, конфіскованого за рішенням суду. У разі якщо стягувач у п’ятнадцятиденний строк з дня отримання повідомлення державного виконавця письмово не заявив про своє бажання залишити за собою нереалізоване майно, арешт з майна знімається і воно повертається боржникові. У разі відсутності в боржника іншого майна, на яке може бути звернено стягнення, виконавчий документ повертається стягувачу без виконання.

Отже, стягнення на тричі не реалізоване (двічі уцінене) майно припиняється. Правда, можливе нове пред’явлення виконавчого документу до стягнення, але у такому випадку це буде відвертим зловживанням правом з боку іпотекодержателя, оскільки він мав безпосереднє право отримати майно і відмовився від такого отримання.

Крім того, у Рішенні Конституційного Суду України від 10.11.2011 р. № 15-рп/2011 зазначено, що держава забезпечує особливий захист більш слабкого суб’єкта економічних відносин, а також фактичну, а не формальну рівність сторін у цивільно-правових відносинах, шляхом визначення особливостей договірних правовідносин у сфері споживчого кредитування та обмеження дії принципу свободи цивільного договору. Це здійснюється через встановлення особливого порядку укладення цивільних договорів споживчого кредиту, їх оспорювання, контролю за змістом та розподілу відповідальності між сторонами договору. Тим самим держава одночасно убезпечує добросовісного продавця товарів (робіт, послуг) від можливих зловживань з боку споживачів.

Під більш слабким суб’єктом економічних відносин Конституційний Суд України розуміє позичальника.

У цьому контексті цікаво розглянути практику Вищого господарського суду України у справах про припинення правовідносин іпотеки.

Так, у справі № 5016/2015/2011(16/160) суди розглянули позов Фізичної особи-підприємця до Публічного акціонерного товариства «Банк «Фінанси та Кредит»» в особі філії «Південне регіональне управління» ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит»», третя особа –Центральний відділ ДВС Миколаївського МУЮ, про припинення іпотеки. Рішенням господарського суду Миколаївської області від 13.07.2011 р., залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 22.08.2011 р., позов задоволений; за рішенням припинено іпотеку на нежитлову адміністративну будівлю, надану позивачем у забезпечення кредитного договору, укладеного з відповідачем; застосовано наслідки припинення іпотеки шляхом припинення чинності заборони нерухомого майна в Єдиному реєстрі заборони відчуження нерухомого майна.

Не погоджуючись із прийнятими у даній справі судовими рішеннями, Відповідач, звернувся з касаційною скаргою до Вищого господарського суду України, в якій просить рішення та постанову скасувати, провадження у справі припинити.

Постановою від 16 листопада 2011 р. Вищий господарський суд України у задоволенні касаційної скарги відмовив. При цьому суд зазначив, що після того, як встановлена законом кількість торгів не відбулася, Центральний відділ ДВС повідомив заставодержателя (відповідача), що торги не відбулись, та запропонував заставодержателю залишити за собою непродане майно за оцінкою, за якою воно було передано на реалізацію, водночас роз’яснено обов’язок заставодержателя, у разі згоди залишити непродане майно за собою, внести на депозитний рахунок органу державної виконавчої служби різницю між вартістю непроданого майна та сумою коштів, які підлягають стягненню на його користь; вказаний лист (повідомлення) отриманий відповідачем 26.01.2011 р., про що свідчить підпис представника на другому примірнику повідомлення; на момент пред’явлення даного позову та прийняття судових рішень у даній справі відсутні докази того, що відповідач виявив бажання залишити за собою непродане майно або вчинив необхідні дії для оформлення відповідних правовстановлюючих документів, керуючись вищенаведеними нормами, в тому числі й приписами ст.49 Закону України «Про іпотеку», якими передбачена можливість припинення іпотеки за рішенням суду за визначених у вказаній нормі обставин, які мають місце у даній справі, прийшли до правомірного висновку про задоволення позовних вимог.

Колегія суддів Вищого господарського суду України відхиляє доводи скаржника, викладені в касаційній скарзі, про порушення судами попередніх інстанцій приписів ст.49 Закону України «Про іпотеку» та про те, що він не зобов’язаний задовольняти свої вимоги шляхом прийняття на баланс спірного іпотечного майна, і його неприйняття не може слугувати підставою для припинення іпотеки у визначений ст.49 Закону України «Про іпотеку» спосіб, оскільки, як вказувалося вище, приписи ст.49 вказаного Закону передбачають можливість припинення іпотеки за рішенням суду у разі не використання іпотекодержателем права на придбання предмету іпотеки за початковою ціною шляхом заліку своїх забезпечених вимог в рахунок ціни майна. Дійсно, приписи вказаної норми не є імперативними, водночас, їх реалізація можлива за наявності відповідного спору за заявою заінтересованої особи та з урахуванням конкретних обставин справи. В даному випадку, заінтересована особа (позивач) звернулася із даним позовом про припинення іпотеки саме на підставі ст.49 Закону України «Про іпотеку», що не суперечить приписам статті 17 вказаного Закону, відповідно до яких припинення іпотеки можливе за інших підстав, визначених зазначеним Законом, а тому, суд касаційної інстанції не вбачає порушень судами попередніх інстанцій норм матеріального права, зокрема, й ст.49 Закону України «Про іпотеку».

Також слід звернути увагу на деякі міркування, висловлені у залишеному без змін Рішенні Господарського суду Миколаївської області від 13 липня 2011 р. по цій же справі № 5016/2015/2011(16/160). В Рішенні, зокрема, зазначено таке: «З огляду на це, не використання відповідачем свого права придбати предмет іпотеки за початковою ціною шляхом заліку своїх забезпечених вимог в рахунок ціни майна, за результатами других прилюдних торгів в силу вимог ч.3 ст.49 Закону України «Про іпотеку» являється окремою підставою припинення іпотеки.

Як зазначалось вище та підтверджено обставинами справи, предмет іпотеки пройшов процедуру перших та других торгів, тобто відбулась процедура реалізації іпотечного майна, прилюдні торги визнано такими, що не відбулись, результати торгів сторони не оспорювали, відповідач, у встановлений законом строк, не скористався своїм правом придбати предмет іпотеки (залишити майно за собою) та не вніс на депозитний рахунок органу державної виконавчої служби різницю між вартістю непроданого майна та сумою коштів, які підлягають стягненню на його користь.

Відтак, право іпотеки вичерпано й подальше утримання майна під забороною безпідставне.

За таких умов, позивач вправі зажадати припинення іпотеки й застосування наслідків цього – припинення відповідного обтяження майнових прав. З іншого боку, чинність іпотеки перешкоджає позивачеві у здійсненні своїх прав щодо розпорядження майном.

Враховуючи вище викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги обґрунтовані чинним законодавством та підлягають задоволенню».

Отже, судова практика свідчить про можливість припинення іпотеки у судовому порядку, якщо: а) об’єкт іпотеки не вдалося продати у порядку, встановленому ст. 62 Закону України «Про виконавче провадження»; б) іпотекодержатель відмовився отримати цей об’єкт у власність за оцінкою, за якою воно було передано на реалізацію. Такі умови припинення іпотеки відповідають ч.3 ст.49 Закону України «Про іпотеку».

 

Юридична газета. – 23 квітня 2013р.- № 17 (359). – С. 21-23.